|
 26.07.2011 Пенсионеры помогут девелоперам
Аналитики компании Jones Lang LaSalle подсчитали, что объем пенсионных денег
в России, которые могут быть инвестированы в недвижимость, на данный момент невелик
– около 3 млрд USD. «Сейчас объем инвестиций в недвижимость не превышает 15% от
пенсионных резервов. Исходя из объемов резервов в 2010 году это примерно 3 млрд
USD. При этом теоретически предельный объем таких вложений мог достигать 80% от
пенсионных резервов», – говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. В документе
аналитики компании также напоминают, что в развитых странах в недвижимость разрешено
инвестировать как частные, так и государственные пенсионные деньги. В России в
недвижимость могут быть вкладываться только частные добровольные взносы (пенсионные
резервы): до 10% пенсионных резервов НПФ – напрямую, и до 70% – через ЗПИФы для
неквалифицированных инвесторов, при этом одной УК могут быть переданы не более
25% резервов. Законодательные ограничения прямых инвестиций пенсионных резервов
(частных пенсионных денег) в недвижимость на уровне 10% вполне соответствуют мировой
практике. Кроме того, непрямые инвестиции в недвижимость практически не имеют
ограничений – до 70% пенсионных резервов разрешено инвестировать в недвижимость.
Долгосрочность манит
Эксперты утверждают, что строительные проекты и объекты в настоящий момент пенсионным
фондам интересны в первую очередь за счет долгосрочности инвестиций. «По своей
природе средства НПФ – потенциально долгосрочные инвестиции, так как обязательства
по ним наступают через десятки лет после поступления взносов. Соответственно,
фонду нужны долгосрочные активы и проекты для вложений, – говорит эксперт отдела
корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр
Гущин. – Строительные проекты подходят для таких целей, и на российском рынке
есть пенсионные фонды, ориентирующиеся именно на такое направление размещения
средств. Если строительный проект хорошо структурирован и имеет административную
поддержку властей, вложения в него, безусловно, интересны для НПФа». С ним согласен
специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков.
«Строительные проекты интересны НПФ именно с точки зрения долгосрочного инвестирования.
Количество пенсионеров растет, и пенсию платить им нужно, а при определенном подходе
можно получить стабильный и постоянно растущий денежный поток», – говорит господин
Жидков. По словам финансового директора – руководителя департамента финансового
планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирины Ильиной, для НПФ инвестирование
«длинных» денег в строительные проекты — один из эффективных инструментов для
сохранения и увеличения пенсионных средств. Подобные вложения позволяют диверсифицировать
структуру активов и снизить рыночный риск, поясняет она.
Через тернии к звездам
Вкладывать пенсионные средства в строительные проекты довольно сложно, но направление
перспективное, утверждают специалисты.
Вложения в недвижимость имеют для пенсионных фондов ряд преимуществ. Так, эксперт
отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт
РА» Александр Гущин к положительным особенностям относит долгосрочность инвестиций,
относительную предсказуемость рыночной конъюнктуры, понятность бизнеса. Руководитель
департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирина
Ильина в числе плюсов инвестирования в недвижимость выделяет диверсификацию рисков
по инвестпортфелю пенсионных активов и возможность получения постоянного дохода
(рентный ЗПИФ). Главным минусом же, который тормозит процесс инвестирования НПФ
в недвижимость, по словам господина Гущина, в первую очередь является необходимость
фондов ежегодно отчитываться о результатах управления. По его мнению, если расширить
отчетный период до 3-5 лет, то долгосрочные инвестиции в строительство на пенсионном
рынке будут более востребованы. «Из-за низкой ликвидности объектов и сложности
оценки на этапах строительства у фонда могут возникнуть большие убытки, которые
придется закрывать из капитала либо разносить на счета пенсионеров, что не добавит
фонду популярности», – добавляет он. Ирина Ильина, говоря о недостатках, а также
напоминает, что вложения в недвижимость — это низколиквидный актив, характеризующийся
существенными рисками на стадии строительства и рисками потери «якорных» арендаторов.
Специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков
также отмечает, что риск, связанный с ответственностью застройщика, имеет большое
значение.
Несмотря на все сложности, аналитики единогласно говорят о том, что сегмент имеет
потенциал для развития. В качестве подтверждения в Jones Lang LaSalle ссылаются
на реальные примеры инвестиций в российскую недвижимость иностранных пенсионных
фондов через крупные инвестиционные фонды. По мнению Олега Жидкова, инвестирование
средств НПФ в строительные проекты для России крайне актуально, «особенно если
учитывать, что этот процесс может помочь решить проблему социального жилья». Однако,
оговаривается эксперт, «без соответствующих законов и льгот по налогообложению
в это тяжело верится». Руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости
и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева считает, что развитие
пенсионной системы, необходимость диверсификации инвестиционных рисков, а также
существенное снижение доходности по банковским депозитам будут способствовать
увеличению объемов средств, инвестируемых в сектор». В дальнейшем, считает господин
Гущин, все будет зависеть от того, смогут ли НПФ пролоббировать расширение отчетного
периода о результатах управления. «В том случае если ситуация не изменится, то
фондам по-прежнему будет интересно, но сложно работать в этом направлении. С учетом
того, что пенсионное законодательство в нашей стране меняется очень медленно по
принципиальным моментам, можно прогнозировать, что в среднесрочной перспективе
в принципах отчетности фондов значительно ничего не поменяется», – прогнозирует
эксперт. Олег Жидков полагает, что чтобы механизм привлечения средств НПФ в строительные
проекты шел более активно, в первую очередь необходимо совершенствование системы
налогообложения таких вложений. Ирина Ильина говорит, что для улучшения ситуации
требуется расширить законодательные возможности инвестирования для НПФ. В частности,
предоставить возможность фондам размещать средства пенсионных накоплений (средства,
входящие в состав пенсии по возрасту) в недвижимость. В настоящее время недвижимости
в списке разрешенных активов нет. При условии, что законодательство, регламентирующее
инвестирование средств пенсионных накоплений, будет либерализовано, появится возможность
иметь в структуре активов порядка 10% недвижимости. Это позволит направить часть
средств пенсионных накоплений в строительные проекты. По прогнозам госпожи Ильиной,
с учетом необходимости диверсификации инвестиционных рисков и существенного снижения
доходности по банковским депозитам объем средств, инвестируемых в данный сектор,
будет расти.
Справка
Согласно данным Федеральной службы по финансовым рынкам, по итогам I квартала
2011 года в России действует 151 негосударственный пенсионный фонд, из них в Петербурге
зарегистрировано 13 НПФ. Собственное имущество всех фондов на конце марта ФСФР
оценила в более чем 1 трлн рублей, имущество, предназначенное для обеспечения
уставной деятельности НПФ (ИОУД, складывается из совокупного вклада учредителей
НПФ, дохода от инвестирования этого СВУ и отчисления до 15% дохода от инвестирования
пенсионных резервов НПФ – ред.) в 103,4 млрд рублей. Из отчета ФСФР следует, что
совокупный объем пенсионных накоплений (обязательное пенсионное страхование) составляет
порядка 264 млрд рублей, пенсионных резервов (взносы по добровольному пенсионному
страхованию) – 657,2 млрд рублей.
Основные показатели рынка НПФ на 01.01.2010 и 01.04.2011
|
|
01.01.2010 |
01.01.2011 |
01.04.2011 |
|
Собственное имущество фондов, млрд рублей |
736 |
896 |
1031 |
|
ИОУД, млрд рублей |
95 |
104 |
103 |
|
Пенсионные резервы, млрд рублей |
565 |
640 |
657 |
|
Пенсионные накопления, млрд рублей |
77 |
153 |
264 |
Невзвешенная структура пенсионных резервов на 01.01.2010 и 01.01.2011
|
Вид актива |
Доля на 01.01.2010, % |
Доля на 01.01.2011, % |
|
Денежные средства на банковских счетах |
10,4 |
2,2 |
|
Банковские депозиты и депозитные сертификаты российских банков |
18,9 |
19,3 |
|
Государственные ценные бумаги Российской Федерации |
0,6 |
1,2 |
|
Государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации |
8,5 |
7,9 |
|
Муниципальные ценные бумаги |
0,7 |
0,3 |
|
Облигации российских хозяйственных обществ |
32,7 |
38,7 |
|
Акции российских ОАО |
11,5 |
12,7 |
|
Ипотечные ценные бумаги |
0,1 |
0,2 |
|
Паи паевых инвестиционных фондов |
8,0 |
5,6 |
|
Недвижимость |
0,8 |
0,2 |
|
Прочие направления размещения |
8,4 |
10,7 |
Источник: «Эксперт РА»
Марина Акатова
asninfo.ru
|
Вернуться на главную страницу
