|
26.07.2011 Через тернии к звездам
Вложения в недвижимость имеют для пенсионных фондов ряд преимуществ. Так, эксперт
отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт
РА» Александр Гущин к положительным особенностям относит долгосрочность инвестиций,
относительную предсказуемость рыночной конъюнктуры, понятность бизнеса.
Руководитель департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный
фонд» Ирина Ильина в числе плюсов инвестирования в недвижимость выделяет диверсификацию
рисков по инвестпортфелю пенсионных активов и возможность получения постоянного
дохода (рентный ЗПИФ). Главным минусом же, который тормозит процесс инвестирования
НПФ в недвижимость, по словам господина Гущина, в первую очередь является необходимость
фондов ежегодно отчитываться о результатах управления. По его мнению, если расширить
отчетный период до 3-5 лет, то долгосрочные инвестиции в строительство на пенсионном
рынке будут более востребованы. «Из-за низкой ликвидности объектов и сложности
оценки на этапах строительства у фонда могут возникнуть большие убытки, которые
придется закрывать из капитала либо разносить на счета пенсионеров, что не добавит
фонду популярности», – добавляет он. Ирина Ильина, говоря о недостатках, а также
напоминает, что вложения в недвижимость — это низколиквидный актив, характеризующийся
существенными рисками на стадии строительства и рисками потери «якорных» арендаторов.
Специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков
также отмечает, что риск, связанный с ответственностью застройщика, имеет большое
значение.
Несмотря на все сложности, аналитики единогласно говорят о том, что сегмент имеет
потенциал для развития. В качестве подтверждения в Jones Lang LaSalle ссылаются
на реальные примеры инвестиций в российскую недвижимость иностранных пенсионных
фондов через крупные инвестиционные фонды. По мнению Олега Жидкова, инвестирование
средств НПФ в строительные проекты для России крайне актуально, «особенно если
учитывать, что этот процесс может помочь решить проблему социального жилья». Однако,
оговаривается эксперт, «без соответствующих законов и льгот по налогообложению
в это тяжело верится». Руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости
и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева считает, что развитие
пенсионной системы, необходимость диверсификации инвестиционных рисков, а также
существенное снижение доходности по банковским депозитам будут способствовать
увеличению объемов средств, инвестируемых в сектор.
В дальнейшем, считает господин Гущин, все будет зависеть от того, смогут ли НПФ
пролоббировать расширение отчетного периода о результатах управления. «В том случае
если ситуация не изменится, то фондам по-прежнему будет интересно, но сложно работать
в этом направлении. С учетом того, что пенсионное законодательство в нашей стране
меняется очень медленно по принципиальным моментам, можно прогнозировать, что
в среднесрочной перспективе в принципах отчетности фондов значительно ничего не
поменяется», – прогнозирует эксперт. Олег Жидков полагает, что чтобы механизм
привлечения средств НПФ в строительные проекты шел более активно, в первую очередь
необходимо совершенствование системы налогообложения таких вложений. Ирина Ильина
говорит, что для улучшения ситуации требуется расширить законодательные возможности
инвестирования для НПФ. В частности, предоставить возможность фондам размещать
средства пенсионных накоплений (средства, входящие в состав пенсии по возрасту)
в недвижимость. В настоящее время недвижимости в списке разрешенных активов нет.
При условии, что законодательство, регламентирующее инвестирование средств пенсионных
накоплений, будет либерализовано, появится возможность иметь в структуре активов
порядка 10% недвижимости. Это позволит направить часть средств пенсионных накоплений
в строительные проекты. По прогнозам госпожи Ильиной, с учетом необходимости диверсификации
инвестиционных рисков и существенного снижения доходности по банковским депозитам
объем средств, инвестируемых в данный сектор, будет расти.
Марина Акатова
asninfo.ru
|