Авансовые платежи по налогу на имущество паевых инвестиционных фондов управляющие компании должны были совершить до 30 апреля. С 1 января 2011 года вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, по которым у управляющих компаний появилась обязанность платить налог на недвижимость, являющуюся активами ПИФов под их управлением. Ставка этого местного налога не может превышать 2,2% от стоимости имущества (недвижимости), и в регионах, в которых сконцентрированы активы крупнейших паевых фондов (Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодарский и Пермский края, Татария, Свердловская, Новосибирская, Нижегородская и Саратовская области), эти предельные 2,2% и составляет.

При первой попытке управляющих уплатить новый налог они столкнулись с рядом трудностей. Представитель крупной управляющей компании, в чьих ПИФах есть как земельные участки, так офисная недвижимость, напоминает, что для уплаты налога на имущество необходимо встать на налоговый учет по месту регистрации недвижимости, а если недвижимость фонда разбросана по многим городам, то это выливается в дополнительные расходы. Тем более что встать на налоговый учет далеко не всегда удается быстро. По признанию представителей управляющих компаний, этот процесс зависит не столько от региона, сколько от конкретной налоговой инспекции. Так, ряд компаний не испытывали сложностей с постановкой на учет в Москве, для других этот процесс затянулся.

Еще одной серьезной проблемой для управляющих стало определение, какая именно недвижимость облагается новым налогом. Ни Налоговый кодекс, ни два письма Минфина, посвященные этой теме (дословно повторяют одно другое), не содержат перечня видов активов ПИФов, подлежащих налогообложению. Как считают эксперты консалтинговой компании "Вермонт", не облагаются налогом на имущество незавершенные и не введенные в эксплуатацию объекты недвижимости, имущественные права на недвижимое имущество, а также объекты недвижимости, предназначенные для продажи. В любом случае, по мнению экспертов "Вермонта", управляющие компании будут обязаны платить налог с завершенных объектов недвижимости, сдаваемой в аренду. По оценке "Ъ", по состоянию на 1 января 2011 года среди 220 ПИФов недвижимости, раскрывающих свою отчетность, около 100 фондов с СЧА 130 млрд руб. подходят под это определение.

Правоустанавливающие документы не содержат и еще одного важного указания — с какой стоимости недвижимости платить налог, с балансовой или с оценочной, которая может превышать балансовую на порядок. В письмах Минфина признается право фондов платить налог по балансовой стоимости недвижимости, но вместе с тем Минфин напоминает, что в соответствии с законом "Об инвестиционных фондах" управляющие компании должны производить оценку имущества независимым оценщиком — не реже одного раза в год. Гендиректор компании "Альбион Финанс" Екатерина Черных считает, что управляющие компании ПИФов, как и другие юридические лица, должны платить налог с остаточной (балансовой) стоимости. При этом она приводит в пример и зарубежный опыт. В частности, налогообложение американских рентных трастов недвижимости (REIT) такое же, как и у корпораций.

С земельными участками, входящими в ПИФы, возникли свои проблемы. По словам гендиректора управляющей компании "Солид — фонды недвижимости" Вадима Сачкова, с точки зрения механизма уплаты налога все понятно — есть кадастровая оценка земельного участка, есть определенные ставки налога. Однако, как отмечает господин Сачков, не у всех земельных участков в России есть кадастровая стоимость. Кроме того, были случаи, рассказывает он, когда кадастровая стоимость расположенных рядом участков различалась в разы, часто из-за технической ошибки, но на ее устранение требовалось время.

Неверное исчисление налога чревато для управляющих серьезными санкциями. Поквартально собираемые платежи являются авансовыми, то есть у тех, кто допустил ошибку, есть возможность скорректировать сумму выплат до конца года. Однако, как констатирует гендиректор управляющей компании, входящей в десятку крупнейших, "штрафы и пени за неверно исчисленные налоги нельзя повесить на фонд, управляющая компания будет выплачивать их из собственных средств". А с учетом стоимости имущества фондов (часто это миллиарды рублей) такие штрафы могут исчисляться миллионами рублей, добавляет собеседник "Ъ".

В условиях такой правовой неопределенности с конца прошлого года число действующих фондов недвижимости начало быстро сокращаться — с декабря по март управляющие компании приняли решение досрочно прекратить деятельность, по крайней мере, 16 таких ПИФов. Стоимость чистых активов этих фондов на момент принятия решения о прекращении превышала 5,7 млрд руб. Год назад за аналогичный период были приняты решения о прекращении в отношении всего пяти фондов, стоимость чистых активов которых не превышала 700 млн руб.