|
18.03.2006 Пенсионная ипотека: почему бы не инвестировать пенсионные накопления в строительство доступного жилья и повышение доступности кредитов?
В настоящее время активно обсуждаются пути развития ипотеки в России. Ипотека
представляет собой достаточно сложную комплексную систему, в которой локальное
решение отдельного вопроса может разбалансировать общую ситуацию. Так, например,
одностороннее стимулирование спроса при недостатке предложения может привести
к дальнейшему росту уже сейчас заоблачных цен на жилье. Но интересные решения,
на наш взгляд, есть. Одно из них – это активное вовлечение в ипотеку механизмов
коллективных инвестиций, в частности паевых и пенсионных фондов, а также средств
пенсионных накоплений.
По нашему мнению, механизм ипотеки надо рассматривать условно в виде некоего
треугольника, где одна из вершин – это источники кредитных ресурсов (банки и механизмы
их рефинансирования). Вторая вершина – это рынок строительства жилья и механизмов
его финансирования. Третья – это человек, который также имеет некие источники
финансирования (собственно человек за кредит и за жилье в конечном итоге в этой
ипотечной схеме львиную долю и платит).
В идеале было бы, если государство одновременно приложило бы свой нынешний финансовый
потенциал сразу в этих трех точках. Снижение ставки заимствования при снижении
цен на жилье и при снижении порога вхождения в ипотеку (стартовый капитал и повышение
доходов человека на последующее покрытие по кредиту). Вот формула успеха. Здесь
именно важна одномоментность стимулирования каждого из звеньев.
Одна из проблем, что сейчас эта система находится в несколько разбалансированном
положении. Цены на жилье завышены, ставки по кредитам достаточно высоки, а людей,
способных преодолеть эту планку не так много. Планку надо понижать. Одного стимулирования
снижения кредитных ставок недостаточно. Недостаточно и одновременного снижения
ставок при стимулировании строительства и предложения жилья. Недостаточно даже
вспоможения с социальными доплатами молодым семьям, нуждающимся и т.п. Это искусственные
решения. Тут должны заработать рыночные механизмы – деньги не должны стать основой
социального иждивенчества и осесть в карманах рыночных структур. Деньги должны
работать на прибавочную стоимость, повышение объемов, производительность труда,
выравнивание доходов и рисков.
В качестве возможного решения предлагается рассмотреть вариант придания импульса
ипотеке путем ее интегрирования с пенсионной реформой и пенсионными накоплениями.
В России уже четыре года существует накопительная пенсионная система, обладающая
уже достаточно высоким инвестиционным ресурсом. Учитывая, что 97% находятся в
управлении Государственной управляющей компании, которая инвестирует их в государственные
ценные бумаги, эти накопления работают на прибавочную экономическую стоимость
и доходность граждан слабо. Хотя в списке разрешенных активов присутствуют ипотечные
ценные бумаги, но бумаг надлежащего качества, а рынка ипотечных ЦБ и подавно,
в России еще нет. Зато уже есть такой инструмент, как ипотечные паевые фонды,
которые могут инвестировать в выкуп закладных у банков. Есть и паевые фонды недвижимости,
которые инвестируют в строительство жилья. Есть и негосударственные пенсионные
фонды, которые аккумулируют длинные ресурсы по добровольным пенсионным программам
и вполне могут быть инвесторами ПИФов обеих типов. Даже есть уже интересные примеры
в регионах (ХМАО, Пермь), когда местный НПФ стимулирует одновременно спрос через
ипотечный фонд и предложение через фонд недвижимости. А пенсионные накопления
конкретных граждан при этом вполне могут служить «стартовым капиталом» для вступления
в ипотеку. Почему бы не использовать пенсионные накопления ради обеспечения человека
жильем – человек как бы у себя-пенсионера берет в долг. Неужели себе самому он
потом не отдаст? По крайней мере, у него будет жилье, которое этот «долг» будет
обеспечивать.
К сожалению, добровольная пенсионная индустрия у нас еще очень слабо развита.
Так почему бы не рассмотреть вариант обязательной накопительной системы. Во-первых,
это огромный инвестиционный ресурс для активизации строительства жилья и системы
рефинансирования. Во-вторых, это деньги, которые привязаны к реальному труду,
и, если они будут демонстрировать реальную текущую (а не отдаленную) отдачу, то
люди будут по другому относиться к взносам в пенсионную систему и пенсионным накоплениям.
Если ипотечная система сможет заработать на полную мощность, то это обеспечит
и импульс пенсионной реформе. Обеспеченный хорошим жильем пенсионер – это уже
кое-что. На этом можно в последствии строить механизмы страховой ренты, обеспеченной
жильем и т.п. В общем, есть над чем подумать и что обсудить…
Вадим Логинов,
|